北京学区房的演变历史:年底“降价300万,业主诚意出售”

“姐姐,我好久没联系你了。你对学区还有贷.

“姐姐,我好久没联系你了。你对学区还有贷款需求吗?”

半年后,有更多的助贷机构打电话给天妃,这让她有些困惑。

年初的时候,天妃曾经想过,如果能借400万,就凑点钱买个便宜点的学区。然而,后来的政策和个人经历让天妃大吃一惊。“年初的时候,我还在半夜跟他们讨价还价要房子。年底经纪人给我打电话说降价了,还是北京最好的学区。”

西城和海淀万柳的学区是北京家长心中的“白月光”,但对天妃来说,却是“时刻看着、感受着北京二手房市场的风向标”。

朋友圈里的“学区八卦妹”

天妃是一个普通的北漂。早年,她在北京失业,借助“6个钱包”买了一套刚需的房子。每月的公积金可以支付房贷。用她自己的话说,买学区房是不可能的,她从来不相信这个。

“其实我真的很喜欢看那些高价学区的新闻。说不出是什么心态。虽然家里有个适龄宝宝,但反正我肯定不会买,也买不起。就像看娱乐八卦一样。”对学区房的特别关注让天妃在朋友中获得了“学区房八卦妹”的绰号。

天妃知道很多隐藏的网站,在那里你可以找到关于学区的信息。有一些现在各大中介平台看不到的成交和挂牌数据,也有热门学区的价格走势。“没事的时候看看,感受北京二手房市场的风向标。”

于东东里、蜂鸟家园、丰慧园、刘仆康尔二区、阳光丽景……天妃就像一个提起北京顶级学区名字的宝藏。她对什么时候降价也略知一二,哪里有交易,哪个区域有高岗把守,哪个区域只占坑房。

直到这两年,开学季前,满屏都是类似海淀1911(即2019年1月1日以后,海淀区新登记并取得房屋不可移动产权证的房屋用于申请入学,学校被电脑分配为多所学校)和西城731(即2020年7月31日以后, 在西城区购买房屋并取得房屋产权证的家庭适龄儿童申请小学入学时,不再登记入学分校,全部分校。

北京学区房的演变历史:年底“降价300万,业主诚意出售”插图11月北京部分学区成交明细图片来源:受访者提供

采访中,一位经纪人发来了德胜区11月份学区房的成交明细。她打开其中一张照片,看了一眼。“你看,1980年的房子这么纯,这么旧,四五十平米,单价15万元+/平米,还有人买。”

根据天妃提供的成交明细,其中一套位于德胜学区六浦康二区,面积40平方米,单价16.75万元/平方米。六浦康第二区是2019年名为“30万元/平方米”的小区!“360万成交”的新闻现场在北京学区第12平的“储藏室”。

“真的降温了,但我还是买不起。对我来说什么更糟糕?”天妃笑着说道。

“黑科技”信用贷款与入室抢劫

去年下半年,随着周边一些朋友陆续更换学区,听说很多幼儿园孩子的家长已经准备好了西城的学区,天妃开始有些动心了。

到今年年初,学区火热的住房市场和几个自助贷款机构的电话彻底打乱了天妃的佛心。对方表示,“信用信息好、工作稳定、利率4%~6%的信用贷款最高可达400万元。”

“那是他们告诉我的。在个人成绩好的前提下,申请4~5家银行差不多可以拿到400万元。据说有黑科技,可以解决包括自来水、社保在内的实际问题。代理费为贷款金额的2~3分,即10万块左右。”天妃说,“我问得很仔细。我当然知道没有什么比这更好的了。”

天妃举了一个例子。比如为了更好的进行个人评分,在提交材料的时候,公积金需要详细的流水,社保不能提交或者只提交缴费记录,这样就隐藏了缴费金额,个人流水如果是月供的两倍以上就更有保障了。

“我不知道什么是黑科技,但当时他们真的让我特别兴奋。”天妃说:“有几家机构给我打过电话。除了信用贷款,他们还可以进行抵押贷款。但是我不想抵押房子,所以我没有问太多。”

天妃当时的想法是,如果她能借400万元,那么她准备凑点钱买一个更便宜的学区。

从那时起,天妃开始认真看待学区。

《国家商报》的记者此前采访过天妃。今年春节前一天晚上,经纪人告诉天妃,海淀区一所重点小学有了一套新房,面积约50平方米,价格580万元。

“当时,市场如此火爆。我和经纪人确认了申报上市的意向后,他们告诉我已经有10个客户了,同意第二天早上在中介公司按照申报顺序和业主协商价格。”天妃仍然担心年初看房的体验。“我们先不谈那晚坐在地板上涨价20万。第二天我们连车主都没看到,说是堵在路上了,然后被告知加价20万。这样算出来的620万元已经超出了我的预算,所以我们坚决放弃。”

“现在想想,可能人家已经协商出高价了,不然怎么可能这么顺利,当天就卖出了620万元?”天妃说:“后来断断续续看到很多房子,但是犹豫了一下,没有开始。后来赶上调控降价,就更犹豫了,更观望了。”

“消失”的贷款助理和经纪人

今年北京学区房市场的重大变化莫过于此。

从去年11月到今年年初,北京很多优质学区迎来大增,有的甚至超过20%。一时间,“蜂鸟家暴涨200万,难找房”这样的新闻也频频出现。

“蜂鸟家我买不起。中关村第三小学的人民同行是‘白月光’级别。他们在和中介聊天的时候也会告诉我一些事情。比如去年蜂鸟家的营业额大概是120套左右,基本属于挂出一套拿走另一套。”天妃说。

事实上,从年初高峰期开始,北京对学区的监管力度突然加大,不仅更加严格地实行多校划片,相关部门还对购买学区可能涉及的经营贷款进行了严格排查。

北京学区房的演变历史:年底“降价300万,业主诚意出售”插图1来源:北京市西城区房管局关伟

今年4月16日,西城区房管局联合各部门开展中介机构专项执法检查,严厉打击学区炒作行为。

那段时间,北京市住房和城乡建设委员会多次发文,表示将坚决遏制、精准打击,严格落实多校划片配建政策,将“借学区炒房价”列为今年九大重点任务之一;主管部门还对楼市热点区域的成交案例进行了普查,重点核查西城金融街、德胜、海淀万柳、中关村等热点学区的成交案例。

天妃说,今年3月左右,他与几家贷款机构频繁沟通,但此后半年几乎没有消息。“我觉得那些业务员的微信朋友圈都没发,也没给我打电话。”

也有一些经纪人突然“出手”。

今年7月4日,西城区房管局组织辖区多家房地产经纪机构召开工作会议,强调严禁学区炒房;7月6日下午,西城区房管局通报两名中介机构从业人员,其发布西城区教育改革政策煽动性信息,引发群众聚集,涉嫌寻衅滋事被刑事拘留。

北京学区房的演变历史:年底“降价300万,业主诚意出售”插图2来源:北京市西城区房管局关伟

新华社还报道称,“731”政策实施后,西城区二手房整体价格有所下调,其中德胜、月坛、金融街的二手房价格有望回落。相关平台显示,近两周金融街、德胜学区业主将二手房挂牌价格下调20万元至30万元。

也是从那时起,北京学区“买方违约损失100万定金”一案开始闪光。

“前两天,蜂鸟家园的经纪人告诉我,有一套40多平米的房子,已经上市很久了。年初报价1100多万,现在能赢800万左右。据说是因为以前的业主在国外签不了合同,现在又回来了,业主真心想卖。”

据经纪人介绍,蜂鸟之家大概有五六十套房出售,但实际能卖出去的只有十几套,很多都存在这样那样的问题。

“很多业主收回了房子,开始观望,感觉好像已经见底了。”一位蜂鸟家乡代理商向《国家商报》记者透露。

“现在我们不送朋友太多。所有的上市都是一对一的通话,价格真的比年初低很多。”

在天妃眼里,西城德胜和海淀万柳的学区就是为了往上看。“教育资源不均衡。我能怎么办?”现在我对此持开放态度。我可以去任何一所小学。如果不行,我就去私立学校。我只需要在力所能及的范围内为孩子提供教育条件。”

最近,有更多的贷款支持机构打电话到天妃,他们一天可以接到几个电话。

“我们很专业,这么多年来一直在做,没有风险。”

(来源:国家商报)